Nuevas instrucciones sobre subdivisión de inmuebles rurales

En el contexto del explosivo desarrollo de proyectos inmobiliarios en zonas rurales de nuestro país, el pasado 12 de julio, el Ministro de Agricultura en conjunto con el Subsecretario de Agricultura y el Director Nacional del Servicio Agrícola y Ganadero (en adelante “SAG”), instruyó directrices en relación a la subdivisión de predios rurales a las Direcciones Regionales del SAG a través del Oficio Ordinario N°637 (“Oficio”), con el objeto de “preservar el suelo rural con la finalidad de que éste siga cumpliendo la finalidad agrícola para la cual está destinado, al tiempo de evitar los efectos de un desarrollo inmobiliario al margen de la planificación territorial”.

En el Oficio se sostiene que, gran parte de las subdivisiones prediales efectuadas al amparo del Decreto Ley N° 3.516 del Ministerio de Agricultura (“DL N°3.516”) vulnerarían el espíritu de dicha norma al lotear terrenos rurales simulando que, continúan teniendo fines agrícolas, ganaderos o forestales, a pesar de que en realidad, su uso final es habitacional. Adicionalmente, dicho accionar infringe los artículos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (“LGUC”), que establecen una prohibición de cambio de destino de los suelos. 

El artículo 1° del DL N°3.516, establece que los predios rústicos podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas, salvo ciertas excepciones que establece el mismo cuerpo legal. Dicha normativa también establece que los predios que resulten de las subdivisiones quedarán sujetos a la prohibición de cambio de su destino, de conformidad a lo establecido en los citados artículos de la LGUC. 

De esta forma, el artículo 55 de la LGUC establece que fuera de los limites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, con excepción de aquellas expresamente permitidas en dicho artículo y siempre que cumplan con los demás requisitos que exige la ley. Al mismo tiempo, la normativa faculta a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo para cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales (que no persigan fines agrícolas o agropecuarios), no origen nuevos núcleos urbanos que se intenten asentar al margen de la planificación urbana intercomunal. 

En atención a ello, es que el Oficio ordena que, si durante la evaluación de una solicitud de subdivisión de predios rústicos y previo a la emisión del correspondiente certificado por el SAG, se advirtiera de situaciones que pudiesen dar cuenta que el proyecto importa un eventual cambio de destino de agrícola a habitacional, deberá suspenderse la tramitación o rechazar la solicitud, según sea el caso. De igual manera, el Oficio ordena requerir informes a diversas instituciones afines, a efectos de que se pronuncien sobre si el proyecto en cuestión vulneraría la normativa sectorial aplicable. 

En esta misma línea, el pasado 18 de julio, el SAG dictó la circular N°475/2022 (“Circular”), la cual establece criterios complementarios de revisión y examinación de las solicitudes de subdivisión de predios rústicos, orientados a determinar si un proyecto vulnera la normativa vigente. Por un lado, establece dos casos genéricos de suspensión: (1) denuncia de particulares o de otros servicios públicos respecto del carácter vulneratorio del proyecto sobre la normativa sectorial aplicada al proceso de subdivisión y/o la normativa ambiental; y, (2) la constatación de hechos que ameriten fundadamente la suspensión del procedimiento, en base a los antecedentes asociados al proyecto de subdivisión. No obstante, en ambos casos se requerirá un análisis preliminar de la Dirección Regional del SAG correspondiente. Por otro lado, la Circular establece 12 casos específicos de suspensión o rechazo, los cuales se podrían agrupar de la siguiente manera: 

1. Proyectos de parcelación que contengan elementos propios de un condominio (vialidad interior con rotondas, veredas, caminos, zonas comunes, estacionamientos y/o reglamentos de copropiedad), o que sea publicitado como tal en redes sociales¹.
2. Proyectos de parcelación que contemplen un diseño incompatible con el destino agrícola, ganadero o forestal, o que sus caminos sean emplazados sobre bosque nativo, en áreas de desarrollo indígena, y todos aquellos que en general sean construidos sobre áreas protegidas².
3. Proyectos de parcelación que consideren la generación de 80 o más lotes, proyectos inmobiliarios que pretendan el desarrollo de nuevas etapas, o aquellos cuyos deslindes se superpongan con terrenos fiscales³.
4. Proyectos de parcelación presentados por un titular cuyo giro se encuentra ligado al rubro de la construcción de edificaciones para uso residencial, compra, venta y alquiler; y/o su objeto social sea preeminentemente de tipo inmobiliario⁴.

Es innegable que, las instrucciones impartidas al SAG tienen un impacto no solo en los proyectos en etapa de tramitación, sino también tendrán efectos en proyectos futuros. Lo anterior también supone un cuestionamiento en materia de reserva legal y aspectos propios de la potestad reglamentaria, considerando el rango normativo de los instrumentos a través de los cuales fueron reguladas estas materias.

¹Casos Nº 1, 3, 4 y 8 de la Circular.
²Casos Nº 2, 6 y 9 y 12 de la Circular.
³Casos Nº 5, 7, y 10 de la Circular.
⁴Caso Nº 11 de la Circular.